Disdetta affitto: come cessare il contratto di locazione in anticipo

Ecco come optare per la disdetta affitto in anticipo rispetto alle normali scadenze. Possono esserci gravi motivi alla base

Avete mai pensato di optare per la disdetta affitto di una casa prima del tempo? Ecco come potreste fare. Infatti, la disdetta affitto è un procedimento abbastanza complesso, che segue regole precise sia per l’affittuario (ovvero il proprietario del locale da disdire) sia per chi ha fatto richiesta per disdire l’affitto. Per la disdetta del contratto d’affitto è necessario compilare ed inviare il modulo compilato nel rispetto di uno specifico termine di preavviso. Quando si prende in affitto un immobile, che sia per utilizzarlo come abitazione privata o come ufficio, una delle esigenze a cui si può andare incontro è quella di disdire il contratto d’affitto precedentemente stipulato, prima della scadenza naturale del contratto stesso.

Di seguito vedremo come disdire un contratto, allegando il modulo fac simile della lettera di disdetta da compilare e scaricare. In molti casi, infatti, diventa necessario cambiare casa o trasferirsi per motivi di lavoro o personali. Proprio in tutte queste situazioni, diventa fondamentale inviare la lettera di disdetta affitto al proprietario della casa in affitto con un congruo preavviso. È tuttavia necessario analizzare punto per punto i vari casi di contratto di locazione e le rispettive modalità di disdetta tenendo conto che sono due le figure che interagiscono: il proprietario dell’immobile (chiamato anche locatario) e l’inquilino (denominato anche conduttore).

Infatti, per ogni contratto di locazione scelto c’è una diversa procedura da seguire. Andiamo a vedere chi può effettuarla e, soprattutto, quali sono le differenze.

Disdetta affitto: chi può effettuarla?

Partiamo da una domanda logica: chi può effettuare la disdetta affitto? In genere, ai proprietari degli immobili non è riconosciuto il diritto di disdire il contratto anticipatamente. L’inquilino, tecnicamente definito conduttore, ha la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto in qualunque momento (recesso legale del conduttore). In alcuni casi il contratto di affitto può prevedere un preavviso minimo a tutela del proprietario dell’immobile.

Disdetta affitto: modello fac-simile e modalità d’invio

L’inquilino che voglia disdire il contratto di affitto deve richiedere il recesso anticipato del contratto di locazione con un termine minimo di preavviso. Deve farlo utilizzando un documento di natura cartacea, come una lettera di disdetta del contratto di affitto, da inviare obbligatoriamente con Raccomandata con ricevuta di ritorno ovvero via posta elettronica certificata (pec) al proprietario dell’immobile.

La lettera dovrà contenere i dati anagrafici dell’inquilino, la richiesta di recesso dal contratto di affitto. Con essi, i dati relativi alla registrazione di quest’ultimo, le motivazioni di tali richiesta e i tempi in cui l’immobile sarà liberato.

È possibile consultare un Fac-simile online oppure scaricare il Fac-simile in formato PDF qui.

Disdetta affitto: locazioni di tipo abitativo

In questo caso la durata dei contratti è in genere di 4 anni con rinnovo per ulteriori 4 anni (formula 4+4). L’alternativa è di 3 anni con rinnovo per ulteriori 2 anni (3+2) nel caso dei contratti a canone concordato. Come indicato sopra la disdetta anticipata deve essere data con 6 mesi di anticipo a mezzo raccomandata A/R ovvero via posta elettronica certificata (PEC):

• l’inquilino può farlo in qualunque momento, ed è tenuto a dare disdetta anche al termine naturale del contratto (dopo 8 anni nel primo caso e dopo 5 nel secondo);
• il proprietario deve invece aspettare la scadenza del primo quadriennio (nel primo caso) o la scadenza del primo triennio (nel secondo caso), per dare disdetta anticipata.

Gli adempimenti fiscali

La disdetta affitto comporta inevitabilmente l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Occorre, inoltre, che vengano pagate le imposte relativa all’atto considerato (attualmente vige l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro). Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto. In tal caso è obbligatoria la presentazione del modello RLI.

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento. In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Adempimenti fiscali

L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.