Preliminare di vendita d’immobile: conseguenze

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In materia di contratto preliminare di vendita di beni immobili, varie possono essere le conseguenze determinate da inadempimenti

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Fra le conseguenze causate da inadempimento di preliminare di vendita, ve ne sono alcune che si verificano a prescindere dalla possibilità concessa al compratore di poter prendere subito possesso dell’immobile. In caso di disaccordo fra le parti per qualsivoglia ragione, infatti, se l’acquirente prenda subito possesso – disponibilità materiale – del bene, dopo la firma del preliminare, ma venga dichiarato responsabile d’inadempimento, allora, sarà tenuto sicuramente a versare il risarcimento del danno nonché il cd. danno emergente e, più nel dettaglio, le spese (del rapporto sottostante nonché tributarie come si specificherà appresso) calcolate nel periodo intercorrente dalla data prevista per la stipula del contratto definitivo – che si conclude dopo il preliminare ai fini della validità ed efficacia della vendita – e fino al momento della cd. risoluzione (cioè lo scioglimento del rapporto).

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Ma a ben guardare queste voci di spesa sono dovute anche quando l’acquirente non prenda effettivamente possesso del bene. Questo è quanto difatti enuncia la Cassazione nel 2013, sentenza n. 21438, Seconda Sez. Civ., la quale – citando la massima – ha stabilito: “a seguito della risoluzione ex art. 1456 c.c. di un preliminare di vendita immobiliare senza consegna anticipata del bene al promissario acquirente, costui, resosi inadempiente, debba al promittente venditore a titolo di risarcimento di danno emergente e relativamente al periodo intercorrente tra la data fissata per la stipula del definitivo e quella della risoluzione, le spese (condominiali e consortili) e le imposte (ISI ed ICI) correlate al possesso del bene, anche se quest’ultimo sia rimasto, nell’anzidetto periodo, nella disponibilità del promittente.”

Resta perciò inteso che l’acquirente, che non ha osservato genericamente altri termini contrattuali, è tenuto al risarcimento del danno (e/o al pagamento della penale se prevista) anche quando – come nel caso affrontato dalla Suprema Corte laddove non abbia versato le relative rate successive alla caparra cd. confirmatoria e non abbia voluto stipulare il definitivo – il venditore decida di attivare un’azione giudiziale volta ad ottenere appunto i danni (cd. danno-evento diverso dal cd. danno-conseguenza ex art. 1223 codice civile cioè danno emergente e lucro cessante).

Diversamente, nel caso in cui la parte che ritiene di aver subito un’ingiustizia non voglia procedere giudizialmente e sia stata prevista ed adempiuta la cd. caparra confirmatoria, quella delle parti che l’ha ricevuta può trattenerla oppure, chi l’ha data, esigerne il doppio.

In altri casi, invece, il ristoro economico non è dovuto quando l’azione giudiziale – di colui che si presume essere stato leso – venga fatta tramite la cd. esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre (art. 2932 cod. civ.), cioè, in sintesi, quando si chieda al giudice di emanare una sentenza volta ad ottenere gli “effetti del contratto non concluso” (cioè come se il contratto fosse stato concluso normalmente), cosicché la controparte debba assolvere tutti gli obblighi, positivi e negativi, derivanti dal contratto e, quindi, eseguendo le prestazioni contrattuali come se l’accordo fosse stato stipulato naturalmente col definitivo e pagato quanto dovuto (v. Cass., Sez. II Civile, sent. n. 17340/03, che sostiene il risarcimento del danno proprio nell’impossibilità di avere una sentenza costitutiva di diritti ex art. 2932 c.c. come appena detto).

Per quanto riguarda invece il termine per la stipula del contratto definitivo previsto nel c. preliminare (dal quale si possono prendere in esame tutte le conseguenze sopraelencate), esso è assolutamente indicativo, cioè, “non integra da solo gli estremi di un termine essenziale, non potendo a tale scopo ritenersi decisiva la locuzione ‘entro e non oltre’ usata dalle parti in riferimento alla precisazione del termine, costituendo una mera clausola di stile, ma dovendosi evincere tale carattere dal contenuto del preliminare e dai comportamenti delle parti anteriori, coevi e successivi alla stipula del preliminare stesso.” In altre parole, il termine si ricava in concreto, dai patti e dall’intero rapporto visto nel suo complesso compresa la valutazione della condotta delle parti e non dalla mera formalità di una data scritta in contratto. Questo è quanto ha deciso la Cassazione civile, sez. VI, sentenza dell’ottobre 2014, n. 21891. Pertanto, nella valutazione dell’inadempimento delle parti, deve badarsi a tutti i fattori della regolamentazione contrattuale e, quindi, non solo alla data di scadenza concordata per la stipula del contratto definitivo (cd. rogito notarile).

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