Preliminare d’immobile: cambia tutto



preliminare

Che succede dopo la firma di un preliminare immobiliare? Le Sezioni Unite della Cassazione ribaltano la normativa in tema di “preliminare di preliminare” di vendita immobiliare

Ebbene, prima di questa sentenza, il preliminare di preliminare di compravendita d’immobili era nullo per causa inesistente. Oggi non è più così.

Il preliminare di preliminare è un accordo iniziale più o meno dettagliato col quale le parti fissano alcuni punti oggetto della vendita. Il classico modulo prestampato in uso presso le agenzie immobiliari era ed è caratterizzato da una cd. proposta irrevocabile, tale per cui il promissario acquirente dichiarava per iscritto di tenere ferma la sua offerta d’acquisto per un limitato periodo di tempo, in genere per 15 giorni.

cassazioneQuest’accordo, sin’ora, era considerato nullo dai giudici di legittimità (v. Cassazione civile , sez. II, sentenza 02.04.2009 n° 8038) per carenza di causa negoziale, cioè, perché la ragione economica che giustificava il rapporto era un mero duplicato del successivo preliminare di vendita.

In sostanza, era una semplice ed inutile ripetizione stipulare una proposta irrevocabile se l’intento si concretizzava in un successivo preliminare vero e proprio che, a sua volta e potenzialmente, poteva dar origine al contratto definitivo, ossia al rogito notarile.

La Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza 06.03.2015 n° 4628, stravolgendo le pronunce precedenti, in breve precisa che la validità o meno degli accordi presi prima del preliminare vero e proprio vanno guardati in concreto caso per caso.

Un contratto, dunque, nelle cdd. fattispecie a formazione progressiva (lo stato delle trattative fra le parti) ai fini della validità dello scritto, dovrà valutarsi facendo riferimento alla volontà delle parti, alle puntuazioni inserite nel patto, alle condizioni inserite, alla differenza con le altre pattuizioni raggiunte (preliminare e definitivo) e più il tutto sarà dettagliato e più si potrà parlare di causalità negoziale valida e, cioè, nel caso della compravendita d’immobili, di un’utilità economica efficace ai fini del trasferimento della proprietà del bene.

Le conseguenze saranno che, se il primo patto sarà identificato come contratto ripetitivo per dir così, il danneggiato potrà chiedere solo il risarcimento del danno previa risoluzione ex art. 1453 c.c., mentre negli altri casi potrà scegliere l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. e, cioè, che il responsabile dell’inadempimento del contratto adempia l’obbligo che inizialmente si era dichiarato disponibile di assumere. In sintesi, nell’ipotesi di un preliminare di compravendita valido ma inadempiuto, l’acquirente che abbia già pagato il prezzo diverrà legittimo proprietario della res oggetto dello stesso in forza dell’efficacia della sentenza del giudice che lo disporrà a seguito di un processo civile.

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